物业服务合同纠纷一审答辩状

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物业服务合同纠纷一审答辩状怎么写

答辩人:XX

住址:广西贺州XXXXXX

被答辩人(一审原告):广西贺州市XX物业管理有限公司

住所地:贺州市。

法定代表人:XX总经理)

答辩人因XX物业服务合同纠纷一案, 原告(广西贺州市XX物业管理有限公司)违反《物业服务合同》、《物业管理条例》,没有完全履行合同,答辩人认为,由于原告违约在先,违背诚实守信原则;原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则。而且应该依据其不完全履行合同,而不能足额收取服务费。

因此,原告没有理由收取足额服务费和排污管清理人工费,没有理由收取业主的违约金。否则显失公平。答辩人请求法院:驳回原告诉讼请求。特提出答辩如下:

一、原告的物业服务未完全履行

原告违反根据规定,当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量,由适当的主体在适当的履行期限、履行地点,以适当的方式,全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务,而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务,只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务,同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定:当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。

依据签订的《前期物业服务合同》第二条:

①物业共用部位的维修,养护和管理;

②物业共用设施设备的运行、维修和管理;

③物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集,清运及雨、污水管道的疏通;

④公共绿化养护和管理;

⑤车辆停放管理;

⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理;

⑦装饰装修管理服务;

⑧物业档案资料管理。

被答辩人连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有,没有履行合同义务,明显属于只收费,少服务;街道四通八达,物业设施欠缺,服务不到位;没有建设出入管理的大门,没有门卫与门卫设施,也没有保安执勤室,对外来人员以及不明身份的人员,包括精神疾病患者,乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入,给业主的人身财产,安全得不到保障。这从至今没有设立四周门口,就是明证。也是明显没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护?何来的安全防范管理?

被答辩人在履行合同义务的时候,不完全履行。 因此,被答辩人违约在先,没有完全履行合同义务,至少属于不完全履行。

二、被答辩人违反《物业管理条例》第三十六条的规定

《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条 :物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

原告没有履行合同第二条第三项:物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集,清运及雨、污水管道的疏通。门前街道雨天严重大面积积水,无人疏通下水排污通道;交房后,A6#25栋门前,民工走后,垃圾废墟一片,民工生活物品满地丢着废弃物,在排污管道没有做好安装之下,未完工的排污管部分成为老鼠窝,塞满排污管,多次向物业服务公司人员反映,缺听之任之,破烂衣服、烂棉被堵塞排污管。此外,A6#20栋、21栋后面外墙公用天面排水管破损,多次要求物业服务公司做好维修疏通,却一直得不到解决,造成整栋楼外观变黯淡,这些都是原告尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集,清运及雨、污水管道的疏通。

同时,业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾,没有人进行清理。既然,街道成为人员随意来往的街道,为何没有清洁清理呢?到处随便大小便、乱丢垃圾,原告明显没有尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集,清运的工作。

三、原告违反《物业管理条例》第四十七条

《物业管理条例》第四十七条: 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

原告没有履行合同“二、⑥”:公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理,造成A6#25栋业主摩托车被盗、拖拉机油箱内的柴油被盗等,原告至今也没有安全防范的保卫工作,明显违反合同,属于不完全履行给业主造成的损失,原告是有过错的。

被答辩人在A6#21栋电表、电线被烧毁,无人服务解决下,自己与电力公司联系,造成业主停电几天,自掏腰包请人维修。原告未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。原告没有注意安全防范等事项,却把维修好之后,作为其工作,是自欺欺人也欺骗业主。

被答辩人把不属于自己去从事的工作,骗取业主签字,作为其履行工作的事实证据,其证据不可完全采信。

四、原告违反《物业管理条例》第三十八条

第三十八条:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

原告在没有规划修建公厕,也没有在规划图纸上有公厕的,没有经过业主的同意,私自建造公厕,人员随意出入,安全受到影响,环境受到污染;经商人员到阴暗角落随意大小便……最后在抗议下才封锁。

这是被答辩人随意改变物业管理用房的用途,随意建造其他用途。给业主造成的损害。

五、原告违反《物业管理条例》第四十五条

第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

停水停电属于水力电业公司的权限,被答辩人没有经过业主同意,一不能采取停电停水催缴物业服务费用的,否则属于违法。被答辩人把业主的水费缴费卡,未经业主同意扣留,采取全部业主的连带承担水费的责任形式,滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。

致使有个别业主欠水费,原告却把全部业主停水,牵连其他业主,明显侵犯业主的利益。

合同第二十五条:业主每户一次性缴存1000元专项维修资金。可是,被答辩人在业主全体抗议,不要原告给予的物业服务之后,却没有退回业主的专项资金?

六、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定

《物业管理条例》第四十一条:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

《物业收费管理服务办法》第十二条: 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

《前期物业服务合同》第八条:每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

被答辩人把服务当作官员的行政管理?对收支情况,没有按照法律法规规定和协议规定去履行,没有公布收支情况,业主无法监督其工作。原告收支是否合理,收费项目没有透明公开。几年来,至今没有向业主公布任何收支。

六、被答辩人同意业主拖欠费用

合同第七条:业主应于交房之日缴纳物业服务费用。物业服务费用按每季度缴纳,应在应缴费月份15日前履行缴纳义务。

合同第十九条:乙方可采取规劝、警告、报告有关部门等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业规章制度的行为。

被答辩人知道自己没有完全履行合同,知道业主反对原告不履行合同,违反《物业管理条例》。也就心虚,同意业主拖欠,还可以想通过诉讼得到更多的高于银行的贷款利息,变相采取放高利贷的做法,一举多得。可是,到季度没有缴纳的时候,没有履行催促缴纳的工作,一直没有催促,是默认和同意业主拖欠,如今变成所谓的违约金大于费用,是原告居心叵测所造成。对乙方没有采取规劝制止业主、物业使用人及时缴纳,原告本身也违反合同约定。

综上所述,答辩人认为,被答辩人的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实,违反法律规定。原告违约在先,收取业主的违约金事实不充分,违背公平正义;且原告不完全履行合同,收取足额收取服务费和排污管清理人工费,显失公平。答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任,以彰显法律的公平公正!

此致

XXX人民法院

答辩人:

二〇XX年XX月XX日

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